İki tapu türü arasındaki fark, alıcı riskleri ve güvenli satın alma adımları.
Yeni bir proje satın alırken karşınıza çıkan en önemli kavramlardan biri, tapunun hangi aşamada ve hangi türde verileceğidir. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark, hakkınızın hukuken ne zaman güvence altına alındığını belirler.
Kat irtifakı nedir?
Henüz yapılmamış veya inşaatı süren bir binanın bağımsız bölümleri için, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kurulan irtifak hakkıdır. Proje tapuda kat irtifakına geçirildiğinde, her daire için ayrı bir tapu senedi düzenlenir ve alıcı hakkını tapuya tescil ettirmiş olur.
Kat mülkiyeti nedir?
Bina tamamlanıp yapı kullanma izni (iskân) alındıktan sonra, kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Kat mülkiyetli tapu, konutu bağımsız ve tam mülkiyet olarak ipotek, devir ve kredi işlemlerinde en rahat kullanabileceğiniz tapu türüdür.
Alıcı için riskler
- Tapusuz veya hisseli tapuyla yapılan satışlarda, diğer hissedarların rızası olmadan dairenizi devredemezsiniz.
- Arsa üzerindeki ipotek veya haciz, alıcının hakkını etkileyebilir; tapu kaydındaki şerhleri mutlaka kontrol edin.
- İskân alınmadan teslim edilen daireler, abonelik ve kredi işlemlerinde sorun yaratabilir.
Güvenli satın alma için adımlar
Önce tapu kaydını e-Devlet ya da tapu müdürlüğünden inceleyin. İpotek, haciz veya şerh olup olmadığına bakın. Sözleşmeyi noterde yapın, ön ödemeleri teminat altına alın ve kat irtifakı tapusunu kendi adınıza tescil ettirin.
Ne zaman kredi çekilebilir?
Bankalar, yapım aşamasındaki projelerde kat irtifaklı tapuya karşı kredi kullandırabilir; ancak kredi koşulları ve ekspertiz değerlemesi bankaya göre farklılaşır. Tamamlanmış binalarda kat mülkiyetli tapu en çok tercih edilen ve en kolay kredilendirilen türdür.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez; işlem öncesinde bir avukata veya tapu müdürlüğüne danışmanız önerilir.
Pratik bir örnek
Diyelim ki henüz temelleri atılmış bir projeden daire aldınız. Sözleşmeden sonra projenin kat irtifakı tapusu düzenlenir; adınıza tapu kaydı oluşur. İnşaat tamamlanıp iskân alındığında tapu müdürlüğünde kat mülkiyetine geçiş yapılır. Bu geçişte genellikle ek bir harç gerekmez ancak tapu masrafları ve emlak vergisi mükellefiyeti başlar; yeni tapu senedinizi teslimde birlikte kontrol edin.
Sık yapılan hatalar
Alıcıların en sık yaptığı hata, tapu kaydını incelemeden yalnızca satış vaadi sözleşmesiyle ödeme yapmaktır. Noter onayı olmayan, tapuya şerh edilmemiş sözleşmeler üçüncü kişilere karşı sınırlı koruma sağlar. Önemli ödemelerden önce hukuki destek almak, aylar süren sorunları önler.
